Particuliers — Immobilier
Simulateur immobilier
Un seul outil, en deux temps reliés : le budget d'un achat, puis, si vous le souhaitez, la projection d'un investissement locatif avec deux lectures complémentaires — entrepreneuriale et patrimoniale. Calcul 100 % dans votre navigateur, avant fiscalité, sans compte ni e-mail exigé.
Données saisies ci-dessous ; les résultats (sous-total, coût global, besoin de financement) apparaissent automatiquement dès qu'un prix est renseigné.
Résultat — budget d'achat
Tableau simple des postes et du financement — sans TRI, sans fiscalité, sans préjuger d'un accord bancaire. Retrouvez ces montants dans l'onglet « Investissement locatif » si vous souhaitez aller plus loin.
Ce mode prolonge le budget saisi dans l'onglet précédent. Les taux de croissance, de vacance et de variation de valeur sont des hypothèses modifiables, pas des prévisions.
Flux F₁ (année 1, avant fiscalité)
—Besoin de trésorerie maximal
—Pₓ estimé
—Enrichissement net annuel E₁
—Patrimoine créé Kₓ
—TRI patrimonial estimé
—Un cash-flow négatif peut accompagner une hausse de patrimoine (le remboursement du capital) : il n'est ni caché ni disqualifiant à lui seul. Tous les résultats ci-dessous sont avant fiscalité — voir le panneau en bas de page.
Vision entrepreneuriale — exploitation et sortie
Loyers, charges, service de la dette, effort de trésorerie et, en cas de revente, produit net de la vente et TRI projet/investisseur — tout avant fiscalité.
Vision patrimoniale — bilan de propriété
Reprend les définitions de la fiche de référence (P_t, E_t, K_X, TRI patrimonial), appliquées ici à des flux avant fiscalité.
Couverture de dette (DSCR indicatif)
DSCR = (NOI − travaux payés dans l'année) / service de la dette, avant fiscalité. Ce n'est pas un ratio bancaire universel ni un refus de financement automatique.
DSCR minimum (années avec dette, horizon affiché)
—DSCR moyen (années avec dette, horizon affiché)
—Trajectoire du projet
Compte de résultat simplifié — année 1
Détail chiffré de l'année 1
Tableau annuel complet
Comparer un scénario prudent
Sans ressaisir vos données : ajoutez des points de vacance, réduisez la croissance des loyers, augmentez celle des charges et réduisez la valorisation, pour voir varier le besoin de trésorerie, le DSCR minimum et les TRI. Ce sont des hypothèses, sans probabilité attribuée — aucun scénario n'est présélectionné comme recommandation.
| Scénario central | Scénario prudent |
|---|
Fiscalité — ce qui est estimé, et ce qui ne l'est pas
Budget, flux, indicateurs patrimoniaux, TRI et DSCR restent toujours calculés avant fiscalité en priorité. Ce simulateur ajoute, en plus, une estimation après fiscalité pour 4 régimes : location nue au réel, location nue au micro-foncier, LMNP au réel, LMNP au micro-BIC — jamais un résultat inventé si une donnée manque (TMI non renseignée, part de terrain absente pour l'amortissement LMNP réel…).
Restent hors périmètre de ce lot : la SCI (à l'IR ou à l'IS), le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le calcul automatique de la tranche marginale d'imposition (quotient familial), la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €, le régime spécifique des meublés de tourisme, et le forfait de 15 % pour travaux/7,5 % pour frais d'acquisition dans le calcul de plus-value (les montants réels déjà saisis sont utilisés). Le régime réel présélectionné par défaut n'est pas une recommandation.
En discuter avec votre conseiller → — sans obligation ni saisie de coordonnées pour utiliser le simulateur ci-dessus.
Sources (vérifiées le 17/09/2026, seuil micro-BIC corrigé le 18/09/2026) : BOFiP — micro-foncier (seuil 15 000 €, abattement 30 %), BOFiP ACTU-2025-00127 du 19/08/2026 — micro-BIC location meublée classique, seuil 83 600 € et abattement 50 % pour les revenus perçus à compter de 2026 (77 700 € était le seuil des revenus 2025 ; seuil distinct de 15 000 €/30 % pour le meublé de tourisme non classé, hors périmètre), impots.gouv.fr — nouveautés IR 2026 (déficit foncier, plafond 10 700 €), LégiFiscal — réintégration des amortissements LMNP à la plus-value (loi de finances 2025, ventes depuis le 15/02/2025), LFSS 2026 — CSG sur les revenus LMNP portée à 18,6 % au 1ᵉʳ janvier 2026 (loi n°2025-1403), La finance pour tous — abattements pour durée de détention (plus-value immobilière).